Berechnung der Immobilienertragsteuer bei vermietetem Altvermögen
| 02.05.2024 |
Conclusio aus dem BFG-Erkenntnis vom 7.6.2022.
Bei einer erstmaligen Vermietung gemäß § 28 EStG können unter bestimmten Umständen (§ 16 Abs 1 Z 8 EStG) die fiktiven Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage angesetzt werden.
Diese fiktiven Anschaffungskosten ergeben sich für die Gesamtliegenschaft aufgrund einer Ertragsbewertung des Sachverständigen unter zusätzlicher Berücksichtigung von 9,4% Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtungskosten, Maklerprovisionen ua).
Daraus resultiert im Fall einer späteren Veräußerung für Zwecke der ImmoESt eine gesplittete Betrachtung:
- Die gesplittete Betrachtung bezieht sich nur auf das Gebäude.
- 4,2% ImmoESt der fiktiven Anschaffungskosten bei steuerlichem Altvermögen (Pauschalmethode).
- 30% ImmoESt auf die Wertdifferenz zwischen dem auf das Gebäude entfallenden Veräußerungserlös und dem Buchwert des Gebäudes; nach Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten anfallende Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen (nicht aber Instandhaltungsaufwendungen) sowie steuerfreie Beträge nach § 28 Abs 6 EStG sind zu berücksichtigen. Dies gilt auch für Selbstberechnungskosten und Vorsteuerberichtigungen gemäß § 6 Z 12 EStG.
- 4,2% ImmoESt auf Veräußerungserlöse aus Grund und Boden des „Altvermögens“ – hier gibt es keine gesplittete Betrachtung.
Als Berechnungsgrundlage für die Ermittlung des Gebäudebuchwertes im Rahmen des § 30 Abs 6 EStG sind lt. BFG die fiktiven Anschaffungskosten des Gebäudes abzüglich der daraus resultierenden AfA-Beträge heranzuziehen.
Quelle - Inhalte entnommen/Textpassagen zitiert aus:
- SWK – Steuer- und Wirtschaftskanzlei, Heft 8/2024 vom 10.3.2024
- BFG 07.06.2022, RV 7100254/2022